Der Notartermin ist geschafft, der Kaufvertrag unterschrieben – und trotzdem ist die Immobilie noch nicht sofort „richtig“ verkauft. Viele Käufer und Verkäufer sind überrascht, wie viele Schritte zwischen Vertragsunterzeichnung und endgültigem Eigentumsübergang liegen. Besonders häufig stellen sich Fragen rund um den Besitzübergang, die Eigentumsumschreibung und die laufenden Kosten der Immobilie.
In diesem Artikel erkläre ich, was nach dem Kaufvertrag passiert, welche Zeitpunkte entscheidend sind und ab wann welche Kosten vom Käufer zu tragen sind.
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Kaufvertrag unterschrieben – und jetzt?
Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags beginnt der sogenannte Abwicklungsprozess. Dieser umfasst mehrere Schritte:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer
- Erfüllung aller vertraglichen Voraussetzungen
- Vereinbarung und Durchführung des Besitzübergangs
- Spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Wichtig: Besitzübergang und Eigentumsübergang sind nicht dasselbe – und sie finden in der Praxis meist zu unterschiedlichen Zeitpunkten statt.
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Besitzübergang vs. Eigentumsübergang – der entscheidende Unterschied
(A) Der Besitzübergang ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer:
- die Immobilie nutzen darf
- die Schlüssel erhält
- alle laufenden Kosten trägt
- auch das wirtschaftliche Risiko übernimmt
Der Besitzübergang wird fast immer im Kaufvertrag geregelt und ist häufig an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt.
Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
(B) Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Dieser Schritt kann mehrere Wochen oder sogar Monate nach dem Besitzübergang erfolgen.
Für die laufenden Kosten ist der Eigentumsübergang nicht entscheidend – ausschlaggebend ist der Besitzübergang.
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Welche laufenden Kosten gehen ab dem Besitzübergang auf den Käufer über?
Ab dem im Kaufvertrag festgelegten Besitzübergang trägt der Käufer in der Regel folgende Kosten:
1. Energiekosten
- Strom
- Gas / Fernwärme / Heizöl
- Wasser und Abwasser
Die Zählerstände werden beim Übergabetermin abgelesen und dokumentiert. Käufer melden sich anschließend bei den Versorgern an.
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2. Müllabfuhr und kommunale Gebühren
- Müllentsorgung
- Straßenreinigung
- ggf. Niederschlagswasser
Diese Kosten werden ab Besitzübergang vom Käufer getragen, auch wenn die Abrechnung oft zeitversetzt erfolgt.
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3. Grundsteuer
Die Grundsteuer wird jahresweise von der Gemeinde festgesetzt, aber im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer zeitanteilig ab Besitzübergang aufgeteilt.
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4. Gebäudeversicherung
Ein besonders wichtiger Bestandteil im Übergangsprozess nach dem Immobilienkauf ist die Gebäudeversicherung. Anders als bei vielen laufenden Betriebskosten wie Strom oder Wasser gilt hier ein gesetzlich geregelter Übergang.
Automatische Übertragung: Nach deutschem Versicherungsrecht (§ 95 VVG) geht die bestehende Wohngebäudeversicherung des Verkäufers automatisch auf den Käufer über, sobald dieser rechtmäßig im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. Diese Übertragung stellt sicher, dass es keine Versicherungslücke gibt – das Gebäude bleibt während des gesamten Übergangs versichert.
Sonderkündigungsrecht des Käufers:
Der Käufer ist nicht verpflichtet, die bestehende Versicherung fortzuführen. Er hat ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung ein Sonderkündigungsrecht: Innerhalb eines Monats kann er die übernommene Versicherung kündigen – entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode (§ 96 VVG).
Wer zahlt die Prämien?
Auch wenn der Vertrag automatisch auf den Käufer übergeht, haften Käufer und Verkäufer bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode gesamtschuldnerisch für die Prämien, wenn der alte Vertrag übernommen wird.
Im Innenverhältnis wird üblicherweise so gerechnet:
- Verkäufer trägt die Beiträge bis zum Tag vor der Grundbucheintragung.
- Käufer zahlt die Beiträge ab dem Tag der Grundbucheintragung.
Tipp: Am einfachsten ist es, diese Kosten- und Zahlungsregelung vertraglich im Kaufvertrag festzuhalten, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Rückerstattung bei Kündigung:
Wenn der Käufer nach Grundbucheintragung kündigt, können bereits vom Verkäufer gezahlte Prämien anteilig erstattet werden, soweit sie über den Eigentumswechsel hinausgehen.
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5. Instandhaltung und Reparaturen
Ab Besitzübergang trägt der Käufer:
- Reparaturen
- laufende Instandhaltung
- Schäden am Gebäude
Auch hier gilt: Nutzen und Risiko gehen Hand in Hand.
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Übergabeprotokoll: Ein Muss für Käufer und Verkäufer
Beim Besitzübergang empfiehlt sich immer ein schriftliches Übergabeprotokoll, in dem festgehalten werden:
- Datum und Uhrzeit des Besitzübergangs
- Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Wärme)
- Anzahl übergebener Schlüssel
- Zustand der Immobilie
- ggf. offene Vereinbarungen
Das schafft Klarheit und vermeidet spätere Streitigkeiten.
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Fazit: Klar geregelter Besitzübergang schafft Sicherheit
Der Zeitraum nach dem Kaufvertrag ist für viele Beteiligte unübersichtlich. Entscheidend ist jedoch immer der im Kaufvertrag festgelegte Besitzübergang – denn ab diesem Zeitpunkt:
- trägt der Käufer die laufenden Kosten
- übernimmt er Risiko und Verantwortung
- endet die Kostenpflicht des Verkäufers
Eine saubere vertragliche Regelung und eine strukturierte Übergabe sorgen dafür, dass der Eigentumswechsel für beide Seiten reibungslos verläuft.
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