Der ehrlichste Besichtigungstermin des Jahres liegt für mich an einem Freitag im November, halb fünf nachmittags.
Draußen dämmert es bereits, der Rasen ist nass, im Flur stehen irgendwo zwei Paar feuchte Schuhe und im Haus riecht es nach der ersten richtigen Heizwoche. Die Jacken bleiben anfangs noch an, bis jemand irgendwann sagt: „Ganz schön warm hier.“
Kein Besichtigungstermin im Mai verrät so viel über eine Immobilie – und über die Menschen, die sie kaufen wollen.
Trotzdem höre ich fast jedes Jahr im September denselben Satz:
„Dann warten wir lieber bis zum Frühjahr.“
In vielen Jahren als Makler habe ich gelernt: Genau dieses Warten ist nicht automatisch die bessere Entscheidung. Manchmal ist es sogar der teurere Weg.
Denn der Herbst hat auf dem Immobilienmarkt einen Vorteil, den man auf den ersten Blick leicht übersieht: Er sortiert aus.
Wer im Herbst besichtigt, meint es meistens ernst!
Im Frühjahr ist der Markt voll.
Voll mit Angeboten, aber auch voll mit Interessenten und einige davon wollen eigentlich erst einmal schauen.
Das schöne Wetter lockt Menschen aus dem Haus, die am Sonntag spontan drei Besichtigungen machen. Man fährt durch die Gegend, schaut sich einen schönen Garten an, findet die Küche ganz nett und sagt beim Hinausgehen:
„Wir melden uns.“
Tun sie natürlich nicht alle..
Im Oktober und November ist das anders.
Wer sich an einem Dienstagabend nach der Arbeit ins Auto setzt, im Dunkeln durch den Berufsverkehr fährt und dann noch mit nassen Schuhen vor Ihrer Haustür steht, hat sich das vorher überlegt.
Das sind häufig Familien, die seit Monaten suchen und langsam ungeduldig werden. Menschen, deren Mietvertrag ausläuft. Käufer, deren Finanzierungszusage nicht ewig gilt. Paare, die spätestens zum Jahreswechsel eine Entscheidung treffen müssen. Menschen, die einfach intensiver wollen.
Und natürlich gibt es auch im Herbst die klassischen „Wir wollten nur mal gucken“-Besucher. Die verschwinden nicht plötzlich.
Aber es werden weniger.
Ich habe im Herbst deshalb häufig weniger Anfragen als im Frühjahr. Dafür habe ich weniger Termine, aus denen am Ende überhaupt nichts wird.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: weniger Fremde im Wohnzimmer, dafür mehr Gespräche, bei denen tatsächlich etwas auf dem Spiel steht.
Und das ist beim Immobilienverkauf ziemlich viel wert.
Das Haus zeigt sich, wie es wirklich ist – und das kann ein Vorteil sein
Jetzt kommt der Teil, vor dem viele Verkäufer Respekt haben.
Im Herbst versteckt sich nichts.
Die feuchte Ecke im Keller ist nicht mehr nur theoretisch interessant. Man riecht sie.
Das zugige Fenster im Kinderzimmer merkt man nicht erst bei der nächsten Nebenkostenabrechnung, sondern beim Besichtigungstermin.
Das Wohnzimmer nach Norden wirkt dunkler, als es Ihnen im Juni jemals aufgefallen wäre.
Und spätestens wenn es draußen 7 Grad hat, kommt die Frage nach der Heizung nicht mehr irgendwann am Ende des Gesprächs.
„Was verbraucht das Haus eigentlich im Jahr?“
Das klingt zunächst nach einem Nachteil.
In der Praxis kann es einer Ihrer größten Vorteile sein.
Denn ein Käufer, der Ihr Haus bei Regen, Dunkelheit und 8 Grad Außentemperatur gesehen hat und danach immer noch sagt: „Das passt für uns“, kauft nicht die Mai-Version Ihrer Immobilie.
Er kauft das Haus, das tatsächlich vor ihm steht.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Ich habe in meiner Laufbahn Verkäufe erlebt, die im Frühjahr wunderbar aussahen – und später ins Wanken gerieten, weil beim zweiten Termin plötzlich Dinge auffielen, die bei der ersten Besichtigung niemand richtig wahrgenommen hatte.
Im November wäre darüber wahrscheinlich schon gesprochen worden.
Und genau deshalb gilt für mich beim Immobilienverkauf ein einfacher Grundsatz:
Ehrlichkeit früh im Prozess kostet Sie vielleicht einen Interessenten. Sie kann Ihnen aber später eine Menge Ärger und Geld sparen.
Denn nichts ist unangenehmer als eine Woche vor dem Notartermin plötzlich über Feuchtigkeit, Heizkosten oder ein undichtes Fenster zu diskutieren.
Dann wird aus einem kleinen Detail sehr schnell ein großer Preisverhandlungspunkt.
Genau deshalb spreche ich solche Themen mit meinen Verkäufern frühzeitig an.
Im Herbst entscheidet nicht nur das Wetter über den ersten Eindruck
Eine Immobilie im Herbst zu verkaufen bedeutet für mich als Makler vor allem: mehr Aufmerksamkeit bei der Vorbereitung.
Denn die Jahreszeit verändert die Bühne.
Und darauf muss man reagieren.
Die Außenaufnahmen mache ich, solange das Licht noch mitspielt
Wenn ich eine Immobilie im Herbst vermarkte, warte ich nicht darauf, dass Ende November die letzten Blätter gefallen sind.
Solange die Bäume noch Blätter tragen, die Hecke grün ist und die Sonne gelegentlich herauskommt, nutze ich dieses Zeitfenster für die Außenaufnahmen.
Ein gepflegter Garten, eine grüne Hecke und ein heller Himmel vermitteln einen ganz anderen ersten Eindruck als kahle Bäume, grauer Himmel und ein nasser Gehweg.
Das bedeutet nicht, dass ich eine Immobilie schöner darstellen möchte, als sie ist.
Es bedeutet, dass ich den bestmöglichen und zugleich realistischen Eindruck der Immobilie festhalte.
Denn das Exposé arbeitet für den Verkäufer bereits lange vor der ersten Besichtigung.
Bei der Besichtigung wird Licht plötzlich wichtig
Im Sommer kann man über Beleuchtung großzügig hinwegsehen.
Im Herbst nicht.
Ich gehe vor einer Besichtigung deshalb mit einem anderen Blick durch die Immobilie.
Welche Räume wirken dunkel?
Wo braucht es zusätzliche Beleuchtung?
Welche Vorhänge sollten geöffnet sein?
Welche Bereiche wirken bei schlechtem Wetter kleiner, als sie tatsächlich sind?
Warme Leuchtmittel wirken häufig angenehmer als kaltweißes Licht.
Und wenn draußen um halb fünf die Sonne Feierabend macht, sollte das Wohnzimmer nicht gleichzeitig mit ihr Feierabend machen.
Das sind keine spektakulären Maßnahmen.
Aber genau solche Details entscheiden darüber, wie sich ein Interessent in einer Immobilie fühlt.
Auch die Temperatur gehört zur Vorbereitung
Das klingt banal.
Ist es auch.
Und trotzdem wird es erstaunlich oft vergessen.
Wenn Sie selbst mit einem Pullover gut zurechtkommen, heißt das nicht, dass ein Kaufinteressent bei 17 Grad besonders aufnahmefähig ist.
Ein Mensch, der friert, interessiert sich nämlich deutlich weniger für Ihre schöne Einbauküche.
Deshalb gehört es für mich zur Vorbereitung einer Besichtigung, dass die Immobilie angenehm temperiert ist.
Nicht auf Saunaniveau.
Aber so, dass man beim Betreten des Hauses das Gefühl bekommt:
Hier kann ich mich wohlfühlen.
Unterlagen müssen verfügbar sein, bevor jemand danach fragt
Gerade im Herbst wird aus dem Energieausweis schnell mehr als ein Pflichtdokument.
Denn jeder denkt gerade selbst über Heizkosten nach.
Wie wird das Haus beheizt?
Wie hoch ist der Verbrauch?
Wann wurde die Heizung erneuert?
Welche energetischen Maßnahmen wurden durchgeführt?
Solche Fragen kommen häufig früher als im Sommer.
Deshalb bereite ich die relevanten Unterlagen vor einer Vermarktung vollständig auf und sorge dafür, dass Interessenten die wesentlichen Informationen bekommen.
Denn Professionalität zeigt sich nicht nur darin, wie eine Immobilie fotografiert wird.
Sie zeigt sich auch darin, wie schnell und wie sicher Fragen beantwortet werden können.
Wer zehn Minuten lang einen Ordner durchsucht und schließlich sagt:
„Der müsste irgendwo hier sein …“ wirkt unnötig nervös.
Und manchmal entsteht Misstrauen nicht dadurch, dass etwas fehlt – sondern dadurch, dass der Prozess unprofessionell wirkt.
Und dann ist da noch der Preis
Der Herbstmarkt verzeiht ein zu hohes Preisschild häufig weniger als ein sehr aktiver Frühjahrsmarkt.
Nicht unbedingt, weil Ihre Immobilie weniger wert ist.
Sondern weil die Zahl der Interessenten anders verteilt sein kann.
Wenn im Frühjahr zwanzig Menschen auf ein Haus aufmerksam werden, kann ein zu hoher Preis zunächst durch die schiere Zahl der Anfragen kaschiert werden.
Im Herbst kommen vielleicht acht.
Und wenn davon fünf nach dem Exposé bereits aussteigen, bleiben drei.
Dann wird sehr schnell sichtbar, ob Preis, Immobilie und Zielgruppe zusammenpassen.
Genau deshalb halte ich die Preisfindung für eine der wichtigsten Aufgaben meiner Arbeit.
Eine Online-Wertermittlung kann einen ersten Anhaltspunkt liefern.
Aber der Wert eines Hauses steht nicht nur in einer Datenbank.
Er steckt im Grundstück, im Zustand, in der Lage, im Grundriss, in Modernisierungen und im energetischen Zustand.
Und manchmal auch in Dingen, die kein Algorithmus sieht.
Deshalb schaue ich mir die Immobilie an.
Ich spreche mit den Eigentümern.
Ich analysiere die Vergleichsobjekte und die aktuelle Marktsituation.
Und dann geht es nicht darum, den höchsten theoretischen Preis auf ein Exposé zu schreiben.
Es geht darum, einen Preis zu finden, mit dem die Immobilie am Markt eine realistische Chance auf einen erfolgreichen Verkauf hat.
Warum ich den Herbst für eine gute Verkaufszeit halte
Der Immobilienmarkt hat keine einzige Jahreszeit, in der automatisch alles besser funktioniert.
Es gibt Immobilien, die im Frühjahr besonders gut wirken.
Es gibt Immobilien, bei denen der Sommer die richtige Bühne bietet.
Und es gibt Häuser, die gerade im Herbst ihre Stärken zeigen.
Ein guter Kamin.
Ein gemütliches Wohnzimmer.
Ein trockener, warmer Keller.
Eine funktionierende Heizung.
Gute Fenster.
Ein schöner Blick, wenn draußen die Blätter fallen.
Oder schlicht das Gefühl, dass man nach einem kalten Tag nach Hause kommt und sich dort sofort wohlfühlt.
Das lässt sich im November manchmal sogar besser vermitteln als im Hochsommer.
Deshalb würde ich die Entscheidung
„Jetzt verkaufen oder bis zum Frühjahr warten?“
niemals allein vom Kalender abhängig machen.
Ich schaue auf die Immobilie.
Ich schaue auf den Markt.
Und vor allem schaue ich auf die Situation meiner Kunden.
Denn manchmal ist der richtige Zeitpunkt tatsächlich jetzt.
Manchmal ist es sinnvoll, noch ein paar Monate zu warten.
Und manchmal braucht es zunächst noch ein paar Vorbereitungen, bevor die Immobilie auf den Markt sollte.
Genau das ist meine Aufgabe als Makler.
Ein guter Verkauf beginnt nicht mit dem Inserat
Wenn Sie Ihre Immobilie im Herbst verkaufen möchten, würde ich die dunkle Jahreszeit deshalb nicht als Problem betrachten.
Ich würde sie als Teil des Verkaufsprozesses betrachten.
Ich kümmere mich um die Vorbereitung.
Ich bereite die Immobilie für den Markt auf.
Ich sorge für professionelle Aufnahmen und eine überzeugende Präsentation.
Ich führe die Besichtigungen durch.
Ich prüfe die Interessenten.
Ich begleite die Gespräche.
Ich behalte Preis und Nachfrage im Blick.
Und ich sorge dafür, dass aus einem ersten Interesse im besten Fall ein sauber vorbereiteter Kauf wird.
Denn Immobilienverkauf bedeutet nicht nur, eine Immobilie online zu stellen und auf Anfragen zu warten.
Es geht darum, Menschen, Immobilie, Preis und Zeitpunkt zusammenzubringen.
Und gerade im Herbst zeigt sich sehr schnell, wie wichtig eine gute Vorbereitung und professionelle Begleitung sind.
Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Immobilie eher ein Fall für „jetzt verkaufen“ oder „noch ein bisschen warten“ ist, sprechen Sie mit mir.
Ich schaue mir Ihre Immobilie in Ruhe an und sage Ihnen ehrlich, wie ich die Situation einschätze.
Auch wenn die Antwort lautet:
„Warten Sie lieber noch.“
Und falls Sie sich jetzt fragen, ob Ihr Haus überhaupt herbsttauglich ist:
Keine Sorge – Ich komme zur Besichtigung zur Not auch in Gummistiefeln 🙂
Sie haben Fragen zu Ihrer Immobilie?
Sie fragen sich, was Ihr Haus aktuell wert ist? Sie überlegen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist? Oder Sie möchten einfach einmal in Ruhe besprechen, welche Möglichkeiten Sie haben?
Dann melden Sie sich gern bei mir.
Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir über das Kontaktformular. Ich schaue mir Ihre Situation persönlich an, beantworte Ihre Fragen und gebe Ihnen eine ehrliche Einschätzung.
Ich freue mich, von Ihnen zu hören.
Cathleen Reinhardt, reinhardt@togetherhome.de, 033203-67 89 46
