Bodenrichtwert oder aktueller Marktpreis – welcher Wert ist für eine Immobilie eigentlich entscheidend?
Diese Frage stellt sich vielen Eigentümern, wenn sie den Wert ihres Grundstücks oder ihrer Immobilie einschätzen möchten. Besonders häufig entsteht Verwirrung, wenn der amtliche Bodenrichtwert deutlich von den aktuellen Preisen am Immobilienmarkt abweicht.
Dabei sind beide Werte zunächst einmal richtig. Sie beschreiben allerdings unterschiedliche Aspekte des Immobilienmarktes.
Für die drei Gemeinden Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die aktuellen Zahlen. Wie unterscheiden sich Bodenrichtwerte und Angebotspreise? Wo liegen die größten Abweichungen? Und was bedeuten die Zahlen für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken?
Bodenrichtwert und Marktpreis sind nicht dasselbe
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Orientierungswert für den Boden. Er basiert auf ausgewerteten Grundstückskaufverträgen und bezieht sich auf typische Grundstücksverhältnisse innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone.
Der aktuelle Markt- beziehungsweise Angebotspreis entsteht dagegen unter den Bedingungen des heutigen Immobilienmarktes. Dabei spielen unter anderem die konkrete Lage, die Grundstücksgröße und der Zuschnitt, die Erschließung, die Bebaubarkeit sowie Angebot und Nachfrage eine Rolle.
Hinzu kommt ein wichtiger Unterschied: Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden, während ein Angebotspreis bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung das gesamte Objekt, also Grundstück und Haus betrifft.
Deshalb können die beiden Werte durchaus erheblich voneinander abweichen, ohne dass einer davon „falsch“ ist.
Kleinmachnow: Hohes Preisniveau und besondere Standortqualität
Kleinmachnow nimmt im regionalen Vergleich eine besondere Stellung ein. Der Ort weist den höchsten durchschnittlichen Bodenrichtwert der drei betrachteten Kommunen auf.
Die Attraktivität des Standorts ergibt sich unter anderem aus der Nähe zu Berlin und Potsdam sowie der guten Verkehrsanbindung. Kleinmachnow liegt unmittelbar an der A 115. Einen eigenen S-Bahn-Anschluss gibt es dagegen nicht; der nächstgelegene S-Bahnhof befindet sich in Teltow.
Die konkreten Werte für Grundstücke, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in der Übersichtsgrafik zu diesem Beitrag dargestellt.
Besonders interessant ist der Blick auf Eigentumswohnungen. Hier muss berücksichtigt werden, dass der herangezogene Bodenrichtwert lediglich einen Durchschnittswert für den gesamten Strukturraum Berliner Umland darstellt.
Dieser Wert lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf eine konkrete Eigentumswohnung in Kleinmachnow übertragen.
Die aktuellen Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt können deutlich höher liegen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer den Wert einer Wohnung ausschließlich anhand eines allgemeinen Bodenrichtwerts einschätzt, greift unter Umständen deutlich zu kurz.
Entscheidend ist immer die konkrete Immobilie mit ihrer individuellen Lage, Ausstattung, Größe und ihrem Zustand.
Stahnsdorf: Moderateres Preisniveau, aber weiterhin gefragt
Auch Stahnsdorf profitiert von seiner Lage im südwestlichen Berliner Umland und der guten Erreichbarkeit über die A 115. Das Preisniveau liegt insgesamt unter dem von Kleinmachnow, dennoch besteht weiterhin eine Nachfrage nach Wohnimmobilien und Grundstücken.
Ein Blick auf die aktuellen Zahlen zeigt, dass sich auch hier Bodenrichtwert und Marktpreis nicht automatisch entsprechen.
Bei Grundstücken liegt der durchschnittliche aktuelle Angebotspreis deutlich über dem ausgewiesenen Bodenrichtwert. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich dagegen ein anderes Bild.
Das ist kein Widerspruch.
Der Bodenrichtwert basiert auf der Auswertung vergangener Grundstückstransaktionen. Ein aktueller Angebotspreis entsteht dagegen unter den Bedingungen des heutigen Marktes.
Zwischen diesen beiden Zeitpunkten können sich Nachfrage, Zinsen, Baukosten, Grundstücksangebot und die Erwartungen von Käufern und Verkäufern verändert haben.
Hinzu kommt: Kein Grundstück und kein Haus ist exakt wie das andere.
Teltow: S-Bahn-Anschluss als wichtiger Standortfaktor
Teltow unterscheidet sich von Kleinmachnow und Stahnsdorf unter anderem durch den direkten Anschluss an das Berliner S-Bahn-Netz. Mit der S25 ist Teltow Stadt unmittelbar an Berlin angebunden.
Diese Verkehrsanbindung ist für viele Kaufinteressenten ein wichtiger Standortfaktor und kann sich entsprechend auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien auswirken.
Auch in Teltow zeigt sich die grundsätzliche Besonderheit des regionalen Immobilienmarktes: Der Bodenrichtwert und die aktuellen Angebotspreise lassen sich nicht einfach gleichsetzen.
Bei Grundstücken liegen die aktuellen Angebotspreise über dem Bodenrichtwert. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich hingegen, dass die aus tatsächlichen Kaufverträgen abgeleiteten Wohnflächenpreise des Gutachterausschusses teilweise über den aktuellen Angebotspreisen der Immobilienportale liegen.
Auch hier muss man genau hinschauen, bevor aus einzelnen Zahlen eine allgemeingültige Aussage abgeleitet wird.
Was die aktuellen Zahlen über den Immobilienmarkt aussagen
Der Vergleich der drei Gemeinden zeigt ein interessantes Bild.
Bei den Grundstücken liegen die aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise in allen drei Kommunen über den jeweiligen Bodenrichtwerten:
- Kleinmachnow: etwa 9 % über dem Bodenrichtwert
- Stahnsdorf: etwa 33 % über dem Bodenrichtwert
- Teltow: etwa 24 % über dem Bodenrichtwert
Diese Unterschiede zeigen vor allem, dass der Bodenrichtwert nicht mit dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis eines konkreten Grundstücks gleichgesetzt werden sollte.
Bei Einfamilienhäusern ist die Situation teilweise umgekehrt. Hier liegen die aus tatsächlichen Kaufverträgen abgeleiteten Vergleichswerte des Gutachterausschusses teilweise über den aktuellen Angebotspreisen der Immobilienportale.
Das kann verschiedene Gründe haben. Unter anderem unterscheiden sich die jeweils betrachteten Immobilien, Datenzeiträume und Datengrundlagen.
Ein Angebotspreis ist schließlich noch kein tatsächlich beurkundeter Kaufpreis.
Warum die Immobilienbewertung immer individuell sein muss
Genau hier liegt einer der häufigsten Fehler bei der Einschätzung einer Immobilie.
Ein Eigentümer sieht beispielsweise einen Bodenrichtwert von 600 €/m² und multipliziert diesen Wert mit der Grundstücksfläche. Das Ergebnis wirkt auf den ersten Blick nachvollziehbar – ist aber noch keine belastbare Immobilienbewertung.
Denn bei einem konkreten Grundstück können zahlreiche weitere Faktoren eine Rolle spielen:
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks
- konkrete Wohnlage
- Erschließungszustand
- Bebaubarkeit
- bestehende Bebauung
- Grundstücksbreite und -tiefe
- Ausrichtung
- Nachbarschaft
- Lärm- und Verkehrssituation
- aktuelle Nachfrage
- vergleichbare Verkäufe und Angebote
Bei einem Einfamilienhaus kommen weitere Kriterien hinzu, beispielsweise:
- Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche
- Modernisierungsstand
- energetischer Zustand
- Heizungsanlage
- Dach, Fenster und Fassade
- Grundriss
- Ausstattung
- Zustand von Innen- und Außenbereichen
Deshalb kann es vorkommen, dass zwei Immobilien in derselben Bodenrichtwertzone trotz ähnlicher Grundstücksgröße einen deutlich unterschiedlichen Marktwert besitzen.
Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis
Auch bei den Immobilienportalen ist eine gewisse Vorsicht angebracht.
Der Preis, zu dem eine Immobilie angeboten wird, ist zunächst eine Preisvorstellung. Ob dieser Preis tatsächlich am Markt durchsetzbar ist, zeigt sich erst im Verkaufsprozess.
Ein hoher Angebotspreis bedeutet deshalb nicht automatisch einen hohen erzielbaren Verkaufspreis.
Umgekehrt kann ein zunächst moderat erscheinender Angebotspreis zu einem erfolgreichen Verkauf führen, wenn Immobilie, Preispositionierung und Nachfrage gut zusammenpassen.
Für Eigentümer ist daher nicht die Frage entscheidend, welcher Preis irgendwo im Internet für eine ähnliche Immobilie aufgerufen wird.
Viel wichtiger ist:
Welcher Preis ist für meine konkrete Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielbar?
Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow im direkten Vergleich
Die regionale Betrachtung zeigt weiterhin eine klare Tendenz: Kleinmachnow weist das höchste Preisniveau auf. Stahnsdorf folgt, während Teltow beim allgemeinen Preisniveau ungefähr auf vergleichbarem Niveau liegt – abhängig von Objektart und Lage.
Allerdings sollte man daraus keine pauschale Bewertung einzelner Immobilien ableiten.
Innerhalb jeder Gemeinde gibt es erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Straßen, Wohnlagen und Objektarten.
Gerade im südwestlichen Berliner Umland ist deshalb die Mikrolage von großer Bedeutung.
Ein Grundstück in einer ruhigen Wohnstraße kann anders bewertet werden als ein vergleichbar großes Grundstück an einer stark befahrenen Straße. Ein modernisiertes Einfamilienhaus kann einen anderen Marktwert haben als ein Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf – selbst wenn beide Grundstücke nur wenige hundert Meter voneinander entfernt liegen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer den Wert seiner Immobilie ermitteln möchte, sollte sich weder ausschließlich am Bodenrichtwert noch ausschließlich an den Angebotspreisen von Immobilienportalen orientieren.
Beide Informationsquellen können wichtige Hinweise liefern. Eine belastbare Einschätzung entsteht jedoch erst durch die Verknüpfung verschiedener Marktdaten mit den individuellen Eigenschaften der Immobilie.
Gerade bei einem geplanten Verkauf ist eine realistische Preispositionierung entscheidend.
Ein zu niedriger Preis kann zu einem unnötigen Verlust führen. Ein zu hoch angesetzter Preis kann dagegen die Vermarktungsdauer verlängern und dazu führen, dass eine Immobilie am Markt an Aufmerksamkeit verliert.
Fazit: Der richtige Immobilienwert liegt nicht in einer einzigen Zahl
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Größe für die Orientierung am Grundstücksmarkt. Er ist jedoch nicht automatisch der Preis, den ein Eigentümer für sein Grundstück oder seine Immobilie erzielen kann.
Ebenso wenig ist der höchste Angebotspreis eines Immobilienportals automatisch der realistisch erzielbare Verkaufspreis.
Für Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf zeigt der aktuelle Marktvergleich, wie unterschiedlich sich die einzelnen Kennzahlen entwickeln können.
Wer den Wert seiner Immobilie realistisch einschätzen möchte, sollte deshalb immer das konkrete Objekt und seine aktuelle Marktsituation betrachten.
Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Ihre Immobilie in Teltow, Kleinmachnow oder Stahnsdorf aktuell haben könnte, unterstütze ich Sie gerne bei der individuellen Einschätzung.
Ein persönliches Gespräch bietet dabei die Möglichkeit, die Besonderheiten Ihrer Immobilie und Ihre persönlichen Verkaufsziele zu berücksichtigen.
Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt mit mir auf: Ihre Cathleen Reinhardt von Together HOME Immobilien, Telefon 033203-67 89 46 oder info@togetherhome.de
Quellen und Datengrundlage
Für die dargestellten Marktinformationen wurden unter anderem folgende Quellen herangezogen:
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025
- Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026
- aktuelle-grundstueckspreise.de, Stand August 2026
- ImmoScout24, Kaufpreisatlas, Stand 2026
- Immowelt, Stand Juli 2026
Hinweis: Markt- und Angebotspreise dienen der Orientierung. Sie stellen keine verbindliche Verkehrswertermittlung oder Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis dar.
