Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist durch überhöhte Immobilienpreise, die deutlich über dem tatsächlichen Immobilienwert liegen, gekennzeichnet.
Ein historisches Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA ihren Lauf nahm. Die Auslöser waren damals Kredite, die Banken in der Niedrigzinsphase an Immobilienkäufer mit geringer oder gar keiner Bonität vergeben hatten. Nachdem die Zinsen stiegen, war es für viele Eigentümer nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, zu verkaufen. Durch die Vielzahl an Verkäufen sanken die Immobilienpreise in den Keller. Die Abwärtsspirale zog Panikverkäufe nach sich, was in die Immobilienkrise führte.
Um die komplexe Frage zu klären, betrachten wir die fünf wichtigsten Phasen einer Immobilienblase, untersuchen die Entwicklungen der Immobilienpreise und suchen Auslöser für Preissteigerungen.
Wie o.g. Grafik zeigt, beginnen Immobilienblasen mit einer überhöhten Nachfrage. Das hat einen Immobilienpreisanstieg zur Folge. Dieser Anstieg deutet aber noch nicht auf eine Blase hin. Er kann vielmehr eine echte Reaktion auf die vorherrschenden Marktbedingungen sein, wie durch niedrige Zinsen und eine starke Wirtschaft.
Um zu beurteilen, ob es sich um eine Blase handelt, muss man sich eingehender mit den strukturellen Marktaspekten befassen und dabei Faktoren wie Zinssätze, wirtschaftliche Gesundheit des Landes und die Dynamik von Angebot und Nachfrage beschäftigen. Diese differenzierte Betrachtung ist unerlässlich, um zu beurteilen, ob es sich am Markt um eine Immobilienblase handelt oder lediglich eine Phase „robuster Wachsamkeit“ am Immobilienmarkt erlebt wird.
Gründe für die Immobilienpreisanstiege in der Vergangenheit
Nach Expertenmeinungen hat eine Vielzahl von Faktoren zu dem erstaunlichen Immobilienpreisanstieg in den letzten Jahren in Deutschland beigetragen. Das Land erfreute sich einer Anziehungskraft, basierend auf dem Vertrauen in die Wirtschaft, als sicherer Hafen für internationale Investoren inmitten der weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheit. Weiterhin war eine Stabilität der Immobilien am Markt zu beobachten, die diese zu einer bevorzugten Anlageform gemacht haben.
Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in den Großstädten, stieg aufgrund demografischer Veränderungen und Verstädterung weiter an. Eine starke Wirtschaft mit guten Beschäftigungsaussichten haben Menschen aus der ganzen Welt nach Deutschland gezogen, was die Nachfrage nach Wohnraum noch weiter erhöhte.
Niedrige Zinssätze haben die Kreditaufnahme erschwinglich gemacht und den Immobilienmarkt angeheizt. Die Kombination dieser Faktoren hat die Nachfrage in die Höhe getrieben und die Preise steigen lassen.
Warum platzt eine Immobilienblase?
In der fünften Stufe des Blasen-Zyklus, siehe Grafik, zeigt sich eine Situation, in der die Käufer nicht mehr bereit sind, die überhöhten Preise zu zahlen. Das führt zu einer Marktkorrektur. Auch ein Überangebot kann zu einem Abschwung führen.
Konträre Meinungen um die aktuelle Situation
Während einige Experten der Meinung sind, dass der deutsche Immobilienmarkt das fünfte Stadium der Immobilienblase erreicht hat, sind andere der Meinung, dass der Markt weiteres Wachstumspotential hat. Weitere äußere Umstände, wie der Ukraine- und Israel-Krieg, die Energiekrise haben zu weiteren Unsicherheiten geführt, weswegen es schwer zu beantworten ist, ob die Blase geplatzt ist oder nicht.
Denn der jüngste Anstieg der Baufinanzierungszinsen, der zum Teil auf die geschilderten Umstände zurückzuführen ist, hat den Besitz von Immobilien wieder verteuert. Die Verschiebung kann potentielle Käufer abschrecken, insbesondere, da die Preise vorher bereits erheblich gestiegen waren. Das tatsächliche Ausmaß der Auswirkungen dieser Veränderungen ist Gegenstand der aktuellen Diskussion auf dem Immobilienmarkt.
Die anhaltende und noch wachsende Wohnungsknappheit in Deutschland bleibt darüber hinaus ein kritisches Thema, insbesondere in den Großstädten. Selbst die Verlangsamung eines weiteren Preisanstiegs wäre kein Indiz für das Platzen einer Immobilienblase, sondern könnte auf eine natürliche Marktkorrektur, auf ein nachhaltiges Niveau, hindeuten.
Es bleibt spannend – die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes hängt von einem komplexen Geflecht wirtschaftlicher, politischer und sozialer Faktoren ab. Wir bleiben hier am Ball.
