Beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer einer der größten Kostenfaktoren. Viele Käufer wissen jedoch nicht, dass sich diese Steuer legal reduzieren lässt – nämlich durch die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag.
In diesem Artikel erfährst du:
- Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg ist.
- Warum bewegliche Gegenstände nicht steuerpflichtig sind.
- Worauf Käufer und Verkäufer achten müssen.
- Und wie hoch die mögliche Steuerersparnis sein kann.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Für Käufer in meiner Region gelten aktuell folgende Steuersätze:
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
Die Grunderwerbsteuer wird auf den steuerpflichtigen Kaufpreis der Immobilie berechnet – und genau hier liegt das Einsparpotenzial.
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Was zählt zur Grunderwerbsteuer – und was nicht?
Grundsätzlich gilt:
👉 Besteuert wird nur das Grundstück inklusive der fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteile.
Nicht steuerpflichtig sind dagegen sogenannte bewegliche Gegenstände, zum Beispiel:
- Einbauküchen (nicht fest verbaut)
- Möbel oder mobile Gegenstände
- Gartenhäuser oder Schuppen ohne feste Fundamentierung
Diese mitgelaufen Gegenstände können aber separat im Kaufvertrag ausgewiesen sein.
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Warum die separate Ausweisung im Kaufvertrag so wichtig ist
Auch wenn bewegliche Gegenstände im Gesamtkaufpreis enthalten sind, gilt:
👉 Nur der separat ausgewiesene Betrag ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
Fehlt diese Aufschlüsselung im Kaufvertrag, erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis – inklusive Küche, Möbel und Ausstattung.
Wichtig:
Die angesetzten Werte müssen realistisch und nachvollziehbar sein. Zu hohe Beträge können vom Finanzamt gekürzt oder vollständig gestrichen werden.
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Gsetzliche Grundlage: Warum das steuerlich zulässig ist
Die rechtliche Basis findet sich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG):
• § 1 GrEStG – regelt, welche Erwerbsvorgänge steuerpflichtig sind
• § 8 GrEStG – bestimmt die Bemessungsgrundlage der Steuer
• § 9 GrEStG – definiert, welche Gegenleistungen zur Grunderwerbsteuer zählen
👉 Gesetzestext: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983
Demnach gehören bewegliche Gegenstände nicht zur Bemessungsgrundlage, sofern sie eindeutig ausgewiesen sind.
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Rechenbeispiel: So viel Grunderwerbsteuer lässt sich sparen
Beispiel Brandenburg (6,5 %):
- Gesamtkaufpreis: 500.000 €
- Bewegliche Gegenstände (z. B. Küche, Schuppen, Mobiliar): 20.000 €
- Steuerpflichtiger Kaufpreis: 480.000 €
Grunderwerbsteuer:
480.000 € × 6,5 % = 31.200 €
Ohne separate Ausweisung:
500.000 € × 6,5 % = 32.500 €
👉 Ersparnis: 1.300 €
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Tipps für Käufer und Verkäufer
✔ Einigung über bewegliche Gegenstände vor Vertragsabschluss
✔ Realistische, marktübliche Werte ansetzen
✔ Klare und transparente Auflistung im Kaufvertrag
✔ Abstimmung mit Notar oder steuerlichem Berater
Gerade bei höheren Kaufpreisen kann diese Vorgehensweise die Kaufnebenkosten spürbar senken.
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Fazit: Kleine Vertragsdetails, große Steuerwirkung
Die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg ist hoch – umso wichtiger ist es, alle legalen Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen.
Die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände ist wichtig, um die Steuerzahlung nicht zu verteuern oder anders gesagt, unnötige Steuern zu sparen.
Wenn Sie beim Immobilienkauf oder -verkauf Unterstützung brauchen oder Fragen zur Vertragsgestaltung haben, sprechen Sie mich gerne an oder schreiben Sie mir.
