Wenn das Elternhaus plötzlich zum Steuerproblem wird
Ich erlebe es immer wieder: Eine Immobilie wird innerhalb der Familie über Jahrzehnte aufgebaut. Die Eltern wohnen seit vielen Jahren im eigenen Haus, das Grundstück ist abbezahlt und irgendwann soll das Vermögen an die Kinder weitergegeben werden.
Dann kommt der Erbfall – und plötzlich steht eine Zahl im Raum, mit der niemand gerechnet hat.
Der steuerliche Wert der Immobilie fällt deutlich höher aus als erwartet. Was für die Familie auf dem Papier zunächst nur nach einer höheren Bewertung aussieht, kann tatsächlich zu einer erheblichen Erbschaftsteuer führen.
Gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen kann das zum Problem werden. Denn die Erbschaftsteuer wird nicht danach berechnet, was sich die Familie als „fairen Wert“ vorstellt. Maßgeblich ist grundsätzlich der steuerlich festgestellte Wert der Immobilie.
Und genau hier liegt häufig die Überraschung.
Warum Immobilien für die Erbschaftsteuer heute anders bewertet werden
Für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Ziel ist grundsätzlich der sogenannte gemeine Wert – vereinfacht gesagt also der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt werden könnte.
Je nach Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist grundsätzlich das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Fehlen geeignete Vergleichswerte, kann das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen. Bei vermieteten Wohn- und bestimmten Geschäftsgrundstücken spielt dagegen das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.
Das bedeutet: Die steuerliche Bewertung ist nicht einfach eine pauschale Zahl aus einem alten Einheitswert.
Gerade bei Immobilien, deren Marktwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, kann das zu erheblich höheren steuerlichen Werten führen als frühere Vorstellungen innerhalb der Familie vermuten lassen.
Das Problem: Der Steuerwert ist nicht automatisch der tatsächliche Marktwert
Hier wird es für Immobilienbesitzer besonders interessant.
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren. Dabei können bestimmte Besonderheiten einer konkreten Immobilie nicht oder nicht vollständig in der gleichen Weise berücksichtigt werden wie bei einer individuellen Verkehrswertermittlung.
Dazu können beispielsweise gehören:
- erheblicher Sanierungsbedarf
- Baumängel
- eine wirtschaftlich ungünstige Grundstückssituation
- besondere Belastungen des Grundstücks
- eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten
- ein ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt
- erheblicher Modernisierungsbedarf
- besondere rechtliche oder tatsächliche Besonderheiten
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Bewertung des Finanzamtes falsch ist.
Aber: Sie muss nicht zwingend dem tatsächlichen niedrigeren Wert der Immobilie entsprechen.
Genau deshalb gibt es eine wichtige Möglichkeit, gegen eine zu hohe Bewertung vorzugehen.
Ein Gutachten kann den steuerlichen Wert deutlich verändern
§ 198 Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann. Als Nachweis kommt insbesondere ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen in Betracht. Auch ein innerhalb eines bestimmten Zeitraums erzielter Kaufpreis kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Nachweis dienen.
Das ist aus meiner Sicht einer der wichtigsten Punkte für Immobilienerben:
Wer einen hohen Steuerwert akzeptiert, ohne ihn zu prüfen, verschenkt möglicherweise bares Geld.
Gerade bei älteren Immobilien sollte deshalb genau hingeschaut werden.
Ein gepflegtes Haus aus einem Verkaufsprospekt ist etwas anderes als ein 40 Jahre altes Gebäude mit Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen, die in den nächsten Jahren erneuert werden müssen.
Bei einer normalen Immobilienbewertung sind solche Faktoren selbstverständlich relevant. Bei der steuerlichen Bewertung gelten dagegen die gesetzlichen Bewertungsmodelle.
Deshalb kann ein qualifiziertes Gutachten sinnvoll sein, wenn der festgestellte Wert aus Sicht des Eigentümers deutlich zu hoch erscheint.
Was Erben jetzt prüfen sollten
Wenn eine Immobilie geerbt wurde und der steuerliche Wert überraschend hoch erscheint, würde ich nicht einfach den Steuerbescheid abheften.
Sinnvoll ist eine Prüfung in mehreren Schritten:
1. Welcher Wert wurde vom Finanzamt festgestellt?
Zunächst muss klar sein, welcher Grundbesitzwert tatsächlich angesetzt wurde.
2. Welches Bewertungsverfahren wurde angewendet?
Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.
3. Passt dieser Wert zur konkreten Immobilie?
Hier sollten Zustand, Ausstattung, Grundstück, Lage und mögliche wertmindernde Besonderheiten betrachtet werden.
4. Gibt es einen niedrigeren tatsächlichen Wert?
Wenn der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist, kann ein entsprechender Nachweis steuerlich relevant werden.
5. Sind Fristen zu beachten?
Bei einem Einspruch gilt grundsätzlich eine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsaktes. Deshalb sollte ein Bescheid nicht wochenlang liegen bleiben, während gleichzeitig über ein Gutachten nachgedacht wird.
Hier sollte im Zweifel ein Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht eingebunden werden.
Auch die Freibeträge spielen eine entscheidende Rolle
Nicht jede geerbte Immobilie führt automatisch zu Erbschaftsteuer.
Entscheidend ist zunächst, welcher persönliche Freibetrag dem jeweiligen Erben zusteht.
Aktuell beträgt der Freibetrag beispielsweise:
- 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner
- 400.000 Euro für Kinder
- 200.000 Euro für Enkel
- 100.000 Euro für bestimmte weitere Personen der Steuerklasse I
- 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III.
Wichtig ist außerdem: Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden grundsätzlich zusammengerechnet. Eine frühere Schenkung kann deshalb beim späteren Erbfall steuerlich noch eine Rolle spielen.
Genau deshalb sollte eine Erbschaftsteuerplanung nicht erst beginnen, wenn der Erbfall bereits eingetreten ist.
Das Familienheim kann steuerlich besonders wichtig sein
Eine weitere Besonderheit betrifft das selbst genutzte Familienheim.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erwerber die Immobilie grundsätzlich unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt und die Selbstnutzung über zehn Jahre aufrechterhält.
Auch für Kinder gibt es eine entsprechende Regelung. Hier ist die Steuerbefreiung allerdings unter anderem auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.
Das zeigt: Bei Immobilienerbschaften kommt es nicht nur auf den Wert des Hauses an. Auch die persönliche Situation des Erben und die zukünftige Nutzung der Immobilie können entscheidend sein.
Schenken statt vererben?
Das ist eine Frage, die Eigentümer häufig erst stellen, wenn es eigentlich schon spät ist.
Dabei kann eine Übertragung zu Lebzeiten in bestimmten Familienkonstellationen interessant sein.
Der Grund: Die persönlichen Freibeträge können grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden. Dadurch kann eine frühzeitige Übertragung über mehrere Zeiträume steuerlich anders aussehen als eine einmalige Übertragung im Erbfall.
Allerdings bedeutet Schenken nicht automatisch, dass man die Immobilie vollständig aus der Hand geben muss.
In der Praxis können beispielsweise Nießbrauch oder Wohnrechte eine Rolle spielen. Ein Nießbrauch kann dem bisherigen Eigentümer weiterhin ermöglichen, die Immobilie selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erzielen.
Solche Rechte haben zugleich einen wirtschaftlichen Wert und können deshalb bei der steuerlichen Betrachtung berücksichtigt werden. Das Bewertungsgesetz enthält hierfür eigene Regelungen zur Bewertung von Nutzungen und Leistungen.
Das ist aber kein Bereich für einfache Standardlösungen.
Eine solche Gestaltung muss individuell mit Steuerberater und gegebenenfalls Notar beziehungsweise Fachanwalt geplant werden.
Was sich bei der Erbschaftsteuer 2026 bewegt
Auch auf politischer und verfassungsrechtlicher Ebene bleibt das Thema Erbschaftsteuer aktuell.
Das Bundesverfassungsgericht hat für Oktober 2026 eine mündliche Verhandlung zur steuerlichen Verschonung von Betriebsvermögen angesetzt. Dabei geht es unter anderem um die Frage, ob bestimmte Begünstigungen für Betriebsvermögen und die zugrunde liegenden bewertungsrechtlichen Regelungen mit dem Gleichheitssatz vereinbar sind. Eine Entscheidung liegt zum Zeitpunkt dieses Artikels noch nicht vor.
Parallel ist die Frage der Immobilienbewertung und der persönlichen Freibeträge politisch immer wieder Gegenstand der Diskussion.
Für Immobilienbesitzer bedeutet das vor allem eines:
Man sollte seine Nachfolgeplanung nicht von einer möglichen zukünftigen Gesetzesänderung abhängig machen.
Denn die Immobilie, die heute übertragen oder vererbt wird, wird nach den dann geltenden Regeln bewertet.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer eine Immobilie besitzt und sich Gedanken über die spätere Übertragung auf Kinder oder andere Angehörige macht, sollte aus meiner Sicht zunächst einmal die Ausgangssituation kennen.
Dazu gehören insbesondere:
- aktueller Marktwert der Immobilie
- steuerlicher Wert beziehungsweise mögliche steuerliche Bewertung
- bestehende Darlehen und Belastungen
- persönliche Freibeträge der späteren Erben
- bereits erfolgte Schenkungen
- gewünschte Nutzung der Immobilie
- mögliche Wohn- oder Nießbrauchrechte
- Anzahl der möglichen Erben
- gewünschte Aufteilung des Vermögens
Erst wenn diese Punkte auf dem Tisch liegen, lässt sich sinnvoll überlegen, ob eine Übertragung zu Lebzeiten, eine spätere Vererbung oder eine Kombination verschiedener Maßnahmen sinnvoll sein könnte.
Der häufigste Fehler: zu spät anfangen
Eine Immobilie ist kein Sparbuch, das man am Todestag einfach auf mehrere Kinder verteilt.
Bei Immobilien geht es um hohe Werte, Grundbuchrechte, Finanzierung, Nutzung, mögliche Konflikte zwischen Erben und natürlich um Steuern.
Und viele dieser Themen lassen sich zu Lebzeiten wesentlich besser gestalten als nach dem Erbfall.
Wer erst dann reagiert, wenn der Erbschaftsteuerbescheid auf dem Tisch liegt, hat deutlich weniger Gestaltungsmöglichkeiten.
Mein Fazit
Die Zeiten, in denen man davon ausgehen konnte, dass das geerbte Elternhaus steuerlich mit einem alten und niedrigen Wert angesetzt wird, sind vorbei.
Die steuerliche Immobilienbewertung orientiert sich an gesetzlichen Bewertungsverfahren und am gemeinen Wert. Bei bestimmten Immobilien können dadurch hohe steuerliche Werte entstehen. Gleichzeitig besteht aber die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn der gesetzlich ermittelte Wert den tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie übersteigt.
Deshalb würde ich bei einer größeren Immobilienerbschaft drei Dinge nicht voneinander trennen:
Immobilienbewertung, Steuerplanung und Nachfolgeplanung.
Wer diese drei Bereiche rechtzeitig zusammen betrachtet, kann Überraschungen vermeiden und hat deutlich mehr Möglichkeiten, die Übertragung des Immobilienvermögens sinnvoll zu gestalten.
Eine erste Orientierung kann beispielsweise ein digitales Bewertungstool wie Der Wertermittler liefern. Für eine belastbare steuerliche Bewertung und konkrete Gestaltungen ersetzt eine solche erste Einschätzung allerdings weder ein qualifiziertes Gutachten noch die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Wenn Sie gerade eine Immobilie geerbt haben oder sich bereits heute Gedanken darüber machen, wie Ihr Immobilienvermögen später auf die nächste Generation übergehen soll, sprechen Sie mich gerne an.
Ich unterstütze Sie bei der Immobilienbewertung, der Einordnung des aktuellen Marktwertes und der Vorbereitung der nächsten Schritte.
Denn bei einer Immobilie im Wert von mehreren hunderttausend oder sogar über einer Million Euro sollte man nicht erst anfangen zu rechnen, wenn der Steuerbescheid bereits im Briefkasten liegt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerrechtliche Regelungen können sich ändern und müssen im konkreten Einzelfall geprüft werden.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 9, 177, 182 ff. und § 198
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 13, 14, 16 und 17
- Bundesministerium der Finanzen
- Bundesverfassungsgericht
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist?
Ob Sie bereits eine Immobilie geerbt haben oder sich frühzeitig mit der späteren Übertragung Ihres Immobilienvermögens beschäftigen: Je früher Sie die Zahlen kennen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.
Ich unterstütze Sie gerne dabei, den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und die nächsten Schritte zu klären.
Dabei geht es zunächst nicht um komplizierte Steuerstrategien, sondern um eine einfache Frage:
Was ist Ihre Immobilie heute tatsächlich wert – und welche Auswirkungen kann dieser Wert auf eine spätere Übertragung oder Erbschaft haben?
Schreiben Sie mir gerne oder vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch. Eine erste Einschätzung kostet Sie nichts – kann Ihnen aber helfen, bei der Nachfolgeplanung frühzeitig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Telefon 033203-678946 oder per E-Mail an info@togetherhome.de.
