Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung. Für viele Eigentümer stellt sich damit eine wichtige Frage: Wie stark verändert sich die eigene Grundsteuer – und drohen tatsächlich deutliche Mehrbelastungen?
Die Grundsteuerreform betrifft praktisch alle Immobilienbesitzer in Deutschland. Gleichzeitig sorgt sie auch bei Mietern für Aufmerksamkeit, denn die Grundsteuer kann über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.
In den vergangenen Monaten haben mich immer wieder Fragen dazu erreicht. Deshalb möchte ich einmal genauer erklären, was sich durch die Reform geändert hat, warum die Belastung regional unterschiedlich ausfallen kann und weshalb die neue Grundsteuer nicht für jeden Eigentümer automatisch höher ausfällt.
Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?
Der Grund für die Reform liegt bereits einige Jahre zurück. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.
Das Problem waren vor allem die sogenannten Einheitswerte. Diese stammten in Westdeutschland teilweise noch aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935.
Seitdem haben sich die Immobilienwerte teilweise erheblich verändert. Ein Grundstück, das vor Jahrzehnten noch einen vergleichsweise geringen Wert hatte, kann heute in einer gefragten Wohnlage ein Vielfaches wert sein.
Die bisherige Berechnung konnte diese Entwicklungen nicht ausreichend berücksichtigen.
Mit der Grundsteuerreform wurde deshalb eine neue Bewertungsgrundlage geschaffen. Ziel war es, die Grundstücke neu zu bewerten und die Grundsteuer auf eine zeitgemäßere Grundlage zu stellen.
Für Eigentümer bedeutet das allerdings auch: Die bisherige Grundsteuer lässt sich nicht einfach mit der neuen vergleichen.
Jedes Bundesland kann sein eigenes Modell anwenden
Eine Besonderheit der Reform ist, dass nicht überall nach exakt demselben Verfahren gerechnet wird.
Die Bundesländer konnten sich grundsätzlich am sogenannten Bundesmodell orientieren oder eigene Berechnungsmodelle entwickeln.
Dadurch unterscheiden sich die Berechnungen teilweise erheblich.
Das Bundesmodell
Beim Bundesmodell spielen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche, das Alter des Gebäudes und die jeweilige Nutzung eine Rolle.
Gerade der Bodenrichtwert kann dabei einen erheblichen Einfluss auf die Bewertung haben.
Das Flächenmodell
Einige Bundesländer, beispielsweise Bayern, verfolgen einen anderen Ansatz.
Hier stehen insbesondere die Grundstücks- und Wohnflächen im Mittelpunkt. Der konkrete Wert des Grundstücks spielt bei der Berechnung eine deutlich geringere Rolle.
Das Flächen-Faktor-Modell
Hessen wiederum setzt auf ein Flächen-Faktor-Modell. Dabei werden neben den Flächen auch Faktoren berücksichtigt, die die Lage des Grundstücks abbilden sollen.
Das bedeutet: Die gleiche Immobilie könnte in unterschiedlichen Bundesländern zu unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen führen.
Wie stark kann die Grundsteuer steigen?
Genau diese Frage lässt sich nicht mit einer einzigen Prozentzahl beantworten.
Die Auswirkungen sind von der jeweiligen Immobilie, der Bewertung, dem Berechnungsmodell des Bundeslandes und letztlich auch vom Hebesatz der jeweiligen Kommune abhängig.
In den vergangenen Monaten wurde bereits über teilweise erhebliche Veränderungen berichtet.
So wurde beispielsweise in Hamburg der Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke auf 8.000 Prozent angehoben. In einzelnen Fällen kann dies zu einer erheblichen Vervielfachung der bisherigen Steuerbelastung führen.
Auch aus anderen Großstädten wurden teilweise deutliche Erhöhungen gemeldet. Für München und Stuttgart wurden beispielsweise Fälle genannt, in denen sich die Grundsteuer um 50 Prozent oder mehr erhöhen kann.
Eine Analyse von Immowelt kam zu dem Ergebnis, dass Eigentümer in zahlreichen Großstädten mit Erhöhungen im Bereich von etwa 20 bis 60 Prozent rechnen müssen.
Allerdings gilt auch hier: Das sind keine pauschalen Werte für alle Immobilien.
In anderen Regionen kann die neue Grundsteuer sogar niedriger ausfallen als bisher.
Warum die Grundsteuer nicht überall steigt
Ein wichtiger Punkt wird bei der Diskussion über die Grundsteuerreform häufig übersehen:
Das Ziel der Reform ist grundsätzlich eine aufkommensneutrale Neuregelung. Die Kommunen sollen durch die Reform insgesamt nicht automatisch mehr Grundsteuer einnehmen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder einzelne Eigentümer denselben Betrag wie bisher zahlt.
Wenn sich die Bewertungsgrundlagen verändern, kommt es zwangsläufig zu Verschiebungen.
Einige Eigentümer können künftig mehr bezahlen, andere weniger.
Besonders interessant ist dabei die Situation in Regionen mit stark gestiegenen Grundstückswerten.
Hier können die neu ermittelten Werte deutlich von den alten Einheitswerten abweichen. Das kann sich entsprechend auf die individuelle Steuerbelastung auswirken.
Viele Eigentümer legen Einspruch ein
Die neue Bewertung hat bei zahlreichen Eigentümern zu Fragen und teilweise auch zu Widersprüchen geführt.
Bereits nach Versand der neuen Grundsteuerbescheide wurde mit einer großen Zahl von Einsprüchen gerechnet. Nach einer Prognose von Focus Online könnten insgesamt bis zu 1,5 Millionen Einsprüche gegen die neuen Bescheide eingelegt werden.
Für die Finanzämter bedeutet das einen erheblichen zusätzlichen Bearbeitungsaufwand.
Für Eigentümer wiederum bedeutet ein Einspruch nicht automatisch, dass die Grundsteuer zunächst nicht gezahlt werden muss. Wer Zweifel an seinem Bescheid hat, sollte deshalb die jeweiligen Fristen beachten und prüfen lassen, ob ein Einspruch im konkreten Fall sinnvoll ist.
Was bedeutet die Grundsteuerreform für Mieter?
Die Auswirkungen beschränken sich nicht ausschließlich auf Eigentümer.
Die Grundsteuer gehört grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter können sie daher im Rahmen der gesetzlichen Regelungen über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.
Steigt die Grundsteuer einer Immobilie, kann sich dadurch also auch die monatliche Nebenkostenbelastung für den Mieter erhöhen.
Gerade in Regionen mit hohen Immobilien- und Grundstückswerten wird deshalb diskutiert, welche Auswirkungen die Reform langfristig auf die Wohnkosten haben könnte.
In gefragten Wohnlagen wurden in diesem Zusammenhang mögliche Auswirkungen auf die Mietkosten von bis zu fünf Prozent diskutiert.
Wie stark sich die Grundsteuer tatsächlich auf die Kosten eines einzelnen Mieters auswirkt, hängt allerdings immer von der konkreten Immobilie und der Höhe der jeweiligen Grundsteuer ab.
Warum die Bodenrichtwerte eine wichtige Rolle spielen
Für Immobilienbesitzer in unserer Region ist insbesondere die Entwicklung der Bodenrichtwerte interessant.
Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Er ist nicht mit dem tatsächlichen Verkaufspreis eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen.
Bei der Grundsteuer kann der Bodenrichtwert jedoch eine wichtige Größe für die Bewertung sein.
Gerade in Regionen wie Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf haben sich die Grundstückswerte in den vergangenen Jahren deutlich entwickelt.
Für Eigentümer kann es deshalb durchaus überraschend sein, wenn die neue steuerliche Bewertung erheblich von den früheren Werten abweicht.
Dabei sollte man allerdings unterscheiden:
Der steuerliche Grundstückswert ist nicht automatisch der aktuelle Marktwert einer Immobilie.
Das ist auch für Eigentümer wichtig, die über einen Verkauf nachdenken.
Kritik an der Reform
Die Grundsteuerreform wird nicht nur positiv aufgenommen.
Kritisiert werden unter anderem die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der Bundesländer und die teilweise sehr unterschiedlichen Auswirkungen auf einzelne Eigentümer.
Auch die Verwendung von Bodenrichtwerten wird kontrovers diskutiert. Kritiker bemängeln, dass Bodenrichtwerte innerhalb einer Region teilweise stark schwanken können und nicht jedes Grundstück die gleichen Eigenschaften besitzt.
Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler haben deshalb wiederholt Änderungen beziehungsweise Nachbesserungen gefordert.
Aus Sicht vieler Eigentümer bleibt insbesondere die Frage bestehen, ob die neue Berechnung tatsächlich zu einer gerechteren Verteilung der Steuerlast führt.
Was sollten Immobilienbesitzer jetzt tun?
Wer einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten hat, sollte diesen nicht einfach mit dem bisherigen Betrag vergleichen und daraus unmittelbar auf eine fehlerhafte Berechnung schließen.
Vielmehr sollte zunächst nachvollzogen werden, wie sich der neue Betrag zusammensetzt.
Wichtig sind unter anderem:
- der festgestellte Grundsteuerwert,
- der Grundsteuermessbetrag,
- der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde,
- die zugrunde gelegten Grundstücks- und Gebäudedaten.
Sollten Angaben offensichtlich falsch sein oder Zweifel an der zugrunde liegenden Bewertung bestehen, kann es sinnvoll sein, den Bescheid fachlich prüfen zu lassen.
Fazit: Die Grundsteuerreform bringt Veränderungen für Eigentümer
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung. Für viele Eigentümer verändert sich damit die bisherige Steuerbelastung.
Dabei wird es Gewinner und Verlierer der Neuregelung geben: Während manche Immobilienbesitzer künftig weniger Grundsteuer zahlen, müssen andere mit einer höheren Belastung rechnen.
Entscheidend sind die individuellen Grundstücksdaten, das jeweilige Berechnungsmodell des Bundeslandes und der von der Kommune festgelegte Hebesatz.
Deshalb lässt sich die Frage, ob die Grundsteuerreform zu einer höheren Belastung führt, nicht pauschal für alle Immobilienbesitzer beantworten.
Für Eigentümer bleibt es wichtig, den eigenen Bescheid genau zu prüfen und die zugrunde liegenden Werte zu verstehen.
Gerade bei Immobilien in Regionen mit stark gestiegenen Grundstückswerten lohnt sich außerdem ein genauer Blick darauf, wie sich der steuerliche Wert und der tatsächliche Marktwert der Immobilie unterscheiden.
Quellen
- Immobilienscout24 – Informationen zur neuen Grundsteuer
- Immowelt – Informationen und Analysen zur Grundsteuerreform
- Welt – Berichte zur Entwicklung der Grundsteuer in Hamburg
- FOCUS Online – Prognosen zur Zahl der Einsprüche gegen Grundsteuerbescheide
Hinweis: Der Beitrag gibt den Informationsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung am 26. Februar 2025 wieder. Die konkrete Grundsteuerbelastung hängt vom jeweiligen Grundstück, dem Bundesland und der zuständigen Kommune ab.
